Grunt to dobry plan

Trudno wyobrazić sobie budowę domu bez dobrego planu, począwszy od znalezienia odpowiedniej działki, przez wybór projektu architektonicznego, po oszacowanie kosztów prac wykonawczych i wykończeniowych. Nie dziwi zatem, że przed podjęciem decyzji w sprawie miejsca zamieszkania, należy zapoznać się z podstawowymi zasadami planowania przestrzennego.

Aby uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości, już na początku drogi do wymarzonego domu, sprawdź, które dokumenty planistyczne dotyczą upatrzonej przez ciebie działki. W Polsce obowiązują zapisy Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Pierwszy z nich szczegółowo określa przede wszystkim, jakiego typu zabudowa może powstać na danym terenie, jaka jest maksymalna dopuszczalna wysokość budynków, jaki odsetek terenów zielonych przewidziano oraz jakie jest rozmieszczenie tras komunikacyjnych i czy w przyszłości mogą powstać w tym miejscu kolejne inwestycje infrastrukturalne. Studium to natomiast zestaw ogólnych założeń urbanistycznych i polityki przestrzennej dla gminy, przy czym oba dokumenty muszą być ze sobą spójne.

Według danych GUS tylko ok. 6 proc. wszystkich miejscowości w Polsce nie uchwaliło żadnego dokumentu planistycznego, a to oznacza, że tego rodzaju uchwały dotyczą niemal każdej gminy w naszym kraju, choć w różnym stopniu. O ile przyjmowanych jest coraz więcej planów, o tyle wciąż obejmują zbyt małą powierzchnię w stosunku do zapotrzebowania. W 2018 r. miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmowały ponad 30 proc. obszaru kraju.

Sprawdź, czy twoja działka ma MPZP

Z perspektywy nabywcy działki pod zabudowę domu najlepszym rozwiązaniem jest wybór gruntu, który został ujęty w miejscowym planie. W przeciwnym wypadku inwestor owszem, otrzymuje większą swobodę działania (musi jednak złożyć wniosek o wydanie tzw. W-Z, czyli decyzji o warunkach zabudowy), ale zarazem nie dysponuje podstawą prawną do wystąpienia przeciwko ewentualnym niemile widzianym inwestycjom w sąsiedztwie, np. budowie toru kolejowego generującego hałas czy zakładu produkcyjnego, który może być źródłem zanieczyszczeń powietrza. Z tego też względu nawet, jeśli rozważana działka została uwzględniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ważne jest, czy te same zapisy są stosowane w odniesieniu do działek sąsiednich.

Warto pamiętać, że część istniejących planów została uchwalona na potrzeby konkretnego gruntu, a nie większego obszaru. Szacuje się, że taka praktyka jest stosowana w ok. 100 gminach w Polsce (dane za 2018 r.).

Naucz się czytać dokumenty planistyczne

Każdy dokument planistyczny przyjęty przez gminę składa się z dwóch części: tekstowej (zawierającej treść uchwały) i graficznej (rysunek na mapie najczęściej w skali 1:1000). Na mapie przedstawione są następujące elementy:

• granice terenu ujętego w planie;

• granice administracyjne;

• linie oddzielające tereny o różnych funkcjach (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną, usługową, tereny zielone, wodne itd.);

• symbole rozróżniające przeznaczenie poszczególnych obszarów;

• linie zabudowy;

• oznaczenia i granice terenów chronionych - zagrożonych np. powodzią lub osuwaniem się ziemi;

• granice terenów zamkniętych oraz ewentualne dodatkowe oznaczenia informacyjne.

Zestaw informacji zawartych na mapie określa rozporządzenie w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zwróć uwagę na kategorie terenów w MPZP

Do każdej mapy dołączona jest legenda, która wyjaśnia znaczenie symboli i kolorów zastosowanych na rysunku. Przykładowo obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej może być określony kolorem jasnobrązowym i literami „MN”, a inwestycje wielorodzinne dla odróżnienia kolorem ciemnobrązowym i literami „MW”. W podobny sposób zaznaczone zostaną tereny zabudowy usługowej (usługi – litera „U” i kolor czerwony; tereny rekreacji i sportu – „US” i zielono-czerwony; centra handlowe do 2000 mkw. – „UC” i szaro-czerwony). Przyjęta kolorystyka zależy od inwencji urbanisty sporządzającego dokument. Warto zwrócić uwagę na szczegółowość planu tj. co wchodzi w zakres podanych kategorii. W przypadku terenów zielonych plan informuje o tym, czy w sąsiedztwie naszego domu znajdują się bądź mogą powstać parki i ogródki działkowe, a także, czy pobliskie lasy stanowią obszar zieleni chronionej, czy są to np. działki leśne, którymi można gospodarować.

Gdzie szukać informacji?

Listy uchwalonych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego są udostępniane przez różnego rodzaju geoportale, ale najpewniejsze informacje możesz uzyskać w gminie właściwej dla terenu, który cię interesuje. O wypis i wyrys z MPZP można wnioskować w Wydziale Planowania Przestrzennego w każdej miejscowości. Czas oczekiwania na dokumenty nie przekracza 30 dni od dnia złożenia wniosku. Innym sposobem uzyskania informacji śledzenie Biuletynów Informacji Publicznej (BIP) danej gminy, w których urzędy informują o przyjętych uchwałach, a także wojewódzkich dzienników urzędowych. Na stronach internetowych urzędów powinny znajdować się bazy miejscowych planów z opcją wyszukiwania dokumentów.

Joanna Kus